HoREA: 'Nên quy định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình'

Theo HoREA, thay vì sử dụng cụm từ "sở hữu nhà chung cư có thời hạn", dự thảo luật nên quy định "thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình".

Trong văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 4/8, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) kiến nghị điều chỉnh cách quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư nhằm bảo đảm quyền tài sản của người dân.

Theo HoREA, thay vì sử dụng cụm từ "sở hữu nhà chung cư có thời hạn", dự thảo luật nên quy định "thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình". Hiệp hội cho rằng cách diễn đạt này phù hợp hơn với định hướng tại Nghị quyết 21, đồng thời tránh cách hiểu rằng quyền sở hữu căn hộ của người dân bị giới hạn về thời gian.

Hiệp hội cho rằng thời hạn ở đây cần được hiểu là vòng đời của công trình xây dựng, không phải thời hạn sở hữu tài sản. Quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập theo quy định pháp luật và chỉ chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ theo quy định, đồng thời chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng căn hộ.

Theo kiến nghị của Hiệp hội, quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình chỉ nên áp dụng với các dự án chung cư đầu tư xây dựng mới sau thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.

Bất động sản khu Đông TP HCM, tháng 7/2026. Ảnh: Quỳnh Trần

Các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài không bị áp dụng hồi tố. HoREA cho rằng việc này nhằm bảo đảm quyền tài sản của người dân, phù hợp với nguyên tắc pháp luật không quy định hiệu lực trở về trước làm phát sinh trách nhiệm hoặc hạn chế quyền lợi đã được xác lập.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị dự thảo luật làm rõ cơ chế đối với các chung cư được xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm Luật Nhà ở mới có hiệu lực.

Theo đó, dự thảo Luật hiện xác định "nhà chung cư cũ" là các công trình được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước và nhóm này được hưởng các cơ chế, chính sách về cải tạo, xây dựng lại chung cư. Tuy nhiên, nhóm chung cư xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm luật mới có hiệu lực chưa được quy định rõ về cơ chế áp dụng.

Vì vậy, HoREA kiến nghị nhóm chung cư này cũng được hưởng các chính sách về cải tạo, xây dựng lại chung cư tương tự nhà chung cư cũ, nhằm bảo đảm sự công bằng giữa các chủ sở hữu.

Đối với các chung cư xây dựng mới sau khi luật có hiệu lực, HoREA đề xuất khi công trình hết niên hạn và phải phá dỡ, chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng phần đất chung để xây dựng lại thông qua việc đóng góp kinh phí hoặc hợp tác với nhà đầu tư.

Mức đóng góp của từng chủ sở hữu được xác định theo diện tích căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới một m2 sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ. Trường hợp không có nhu cầu hoặc không có khả năng đóng góp kinh phí, hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư phù hợp, các chủ sở hữu có thể bàn giao đất cho Nhà nước để giao nhà đầu tư khác thực hiện dự án. Khi đó, họ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo quy định và được hỗ trợ tái định cư.

Theo HoREA, việc quy định rõ phạm vi áp dụng, cơ chế chuyển tiếp và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu sẽ góp phần hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư. Hiệp hội cho rằng cơ chế này sẽ từng bước xóa bỏ tình trạng Nhà nước phải sử dụng ngân sách để xử lý các chung cư xuống cấp, đồng thời nâng cao trách nhiệm của chủ sở hữu đối với tài sản của mình.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 2.500 khu nhà chung cư cũ, nhà ở tập thể cũ được xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Tuy nhiên, tiến độ cải tạo, xây dựng lại còn chậm do gặp khó khăn về nguồn vốn, cơ chế bồi thường, tái định cư và sự thống nhất giữa các chủ sở hữu.

Theo: https://vnexpress.net/horea-nen-quy-dinh-thoi-han-su-dung-chung-cu-theo-nien-han-cong-trinh-5105508.html